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[公告]新疆浩源:上海源晗能源技术有限公司拟购置房地产项目资产评估说明

发布时间: 2019-11-10 14:17:55  作者:刘芬


[公告]新疆浩源:上海源晗能源技术有限公司拟购置房地产项目资产评估说明   时间:2019年01月16日 18:35:24 中财网    

[公告]新疆浩源:上海源晗能源技术有限公司拟购置房地产项目资产评估说明


△ 海 源 晗 熊 源 技 术 有 限 仑 司
拟 购 且 房 地 广 项 目
资 产 评 估 说 明
·
新瑞智评报字【⒛18】 第118号
新疆瑞智资产评估事务所
中国·新疆

第一部分
第二部分
第三部分
第四部分
四、
五、
六、
一一 一一一
关于进行资产评估有关事项的说明。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·2
评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明
。 ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . . ¨ . ¨ . ¨ ¨ . . ¨ · 3
评 估 对 象
。 ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ . . ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ . ¨ 3
评 估 范 围
。 ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ . ¨ ¨ . . . . ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . 3
评 估 对 象 基 本 情 况
¨ ¨ ¨ ¨ . . . ¨ . ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · 茌
资 产 核 实 情 况 总 体 说 明
。 ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ . ¨ . . . . . ¨ ¨ ¨ · 5
资产核实人员组织、实施时间和过程 。¨¨¨....¨¨¨¨5
影响资产核实的事项及处理方法 。¨¨¨¨.¨..¨.¨¨¨6
核 实 结 论 。 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ . ¨ ¨ . . ¨ ¨ 7
市 场 法 评 估 技 术 说 明
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ . :
评 估 范 围
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . . . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · :
资 产 概 况
. ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . . . ¨ ¨ ¨ . . ¨ · 9
评 估 过 程
.¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ . · 1:
评 估 依 据
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 1:
评 估 方 法 。 ¨ . ¨ ¨ . . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ . · 20
评 估 结 果 及 分 析
,¨ ¨ ¨ . . . ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · 23
新疆瑞智资产评估事务所 第 1页
白了狱
ζ
膏i1广 ∫{1焉
第一部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人和产权持有单位编写并盖章,内 容见附件一。

委托方:上海源晗能源技术有限公司 (以下简称
“上海源晗
”)
房地产开发企业一:新疆嘉禧源房地产开发有限公司(以下简称

新疆嘉禧源
”)
房地产开发企业二:新疆东悦房地产开发有限公司 (以下简称

新疆东悦
”)
新疆瑞智资产评估事务所
上海源晗能源技术有 限公司资产评估说 明
第二部分 评估对象与评估范围说明
一 、评估对 象
评估对象为单项资产。

二、评估范 围
评估范围为委托方拟购置的房地产(含房地产所占用的土地价值),共计四项,
具体情况如下:
①乌市水磨沟区会展中街 2800号御邸世家商住小区9栋 1层 2101室
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟区会展 中街
2800号
预售许可证

乌 房 预 许 字
2016100392
产权面积 1gG.52平
方 米 分摊面积 娟。⒛ 平方米
总层数 29层 所在层数 1层
土地使用权证

鸟 国 用 2015第 0046015号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 已完工,可使用 装修情况 精装修,含家具
四至 北:七 道湾北路西四巷,南 :红光 匕路,西 :小 区道路,东 :七 道湾北路
②乌市水磨沟区会展中街 2800号 御邸世家商住小区 9栋 2层 2⒛ 1室
房屋坐落 乌鲁木 齐 市水 磨沟 区会展 中街
2BO0号
预售许可证

乌 房 预 许
2016100392

产权面积 1gG.52平
方 米 分摊面积 镉.⒛ 平方米
总层数 29虍萎 所在层数 2层
土地使用权证

鸟 国用 2015第 0046015号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 已完工,可 使用 装修情况 精装修,含 家具
四至 北:七 道湾北路西四巷,南 :红光 b路 ,西 :小 区道路,东 :七 道湾北路
③乌鲁木齐水磨沟区振业街 55号浩源大厦 1栋 30层 ;
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 预售许可证

乌 房 预 许
2018100736

产权面积 15阻 .36平
方 米 分摊面积 430.57平 方 米
总层数 31 (-5) 所在层数 30店萎
土地使用 权 证

鸟 国用 ⒛ 15第 00茌 601茌 号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 未完工,正在建设期 预计交工时

2019年 末
四至 北:大成尔雅,南 :振业街,西 :乌 鲁木齐文化 中心,东 :会展大道
新疆瑞智资产评估事务所 第3页
上海源晗能源技术有 限公司资产评估说叽 :
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 预售许可证号 乌 房 预 许
2018100736

产权面积 16们 .z± G平 方 米 分摊面积 3阢 .gO平
方 米
总层数 31 (-5) 所在层数 31丿昙
土地使用权证

鸟 国用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 未完工,正在建设期 预计交工时间 2019年 末
四至 北:大 成尔雅,南 :振 业街,西 :乌 鲁木齐文化中心,东 :会 展大道
④乌鲁木齐水磨沟区振业街 55号浩源大厦 1栋 31层 ;
经评估人员现场核查,本次纳入评估范围的资产与委托评估的资产范围一致。

评估范围内的资产权属清晰,为新疆嘉禧源房地产开发有限公司开发的待出
售商品房

浩源大厦


写字楼 1栋 30层、31层 ;新疆东悦房地产开发有限公司开
发的待出售商品房

御邸世家

商住小区 9栋 1层 ⒉101室 、9栋 2层 2⒛ 1室 ,
以上房地产所属开发商己取得商品房预售合同,并 己办理所开发项 目的土地使用
权证及进行了出售前的房产面积测绘。其中新疆嘉禧源房地产开发有限公司开发
的待出售商品房

浩源大厦


写字楼存在抵押情况,评估师对该情况进行了必要的
核实,并在评估报告中的

其他特别事项说明


中予以披露。

三、评估对象基本情况
新疆嘉禧源房地产开发有限公司开发的待出售商品房

浩源大厦


写字楼,
坐落于乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 ,据评估人员现场勘察核实,该房地产
项目还处于建设期,地上31层、地下5层 ,共计36层 ,钢筋混凝土结构,预计
⒛19年末交工。此次纳入评估范围的资产位于该写字楼 1栋 30层、31层 ,该房
地产设计为精装写字楼 (此为交付使用的完全状态)。

新疆东悦房地产开发有限公司开发的待出售商品房

御邸世家

商住小区,
坐落于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街2800号 ,据评估人员现场勘察核实,该房
地产项目己建成并交付使用,为层数29层的高层住宅,钢筋混凝土——板塔结
合结构。此次纳入评估范围的资产位于小区9栋 1层 ⒉101室 、9栋 2层 2⒛ 1
室,该房地产设计为高档住宅,含装修、家具。

新疆瑞智资产评估事务所
·
第4页
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LI+IAAA E6IA1X/IYF1 PtK A HJ ]r/'^{ /= iV+I
第三部分 资产核实情况J总体说明 ∶二》卢
一 、 资 产 核 实 人 员 组 织 、实施 时 间和 过 程
接受资产评估委托后,新疆瑞智资产评估事务所指定了评估项 目总体负责
人、现场负责人,组建了评估项 目组。根据上海源晗能源技术有限公司提供的评
估申报表,制定了详细的现场清查核实计划,评估项 目组在企业相关人员的配合
下,于 ⒛18年 12月 16日 至 12月 20日 ,对纳入评估范围的资产进行了现场清
查核实。

(一 )资产核实主要步骤
1,指导产权持有单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在 自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的

评估申
报表


及其填写要求对纳入评估范围的资产进行填报,同 时要求企业相关人员按
照评估人员下发的

评估资料清单


准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、
经济技术指标等情况的文件资料。

2.初步审查产权持有单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料,了解纳入评估范围的资产的具体情况,然后审
阅企业提供的

评估申报表
”,初步检查有无填项不全、错填、项 目不明确、不完
善等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查

评估申报表


是否符合要求,对
于存在的问题反馈给企业进行补充完善。

3.现场实地勘察和数据核实
根据评估范围涉及资产的特点、数量和分布状况,评估人员在企业相关人员
的配合下,按照资产评估准则的规定,对各项资产进行了现场清查核实,并对纳
入评估范围内的资产,根据资产的具体情况及特点,采取了不同的清查核实方
法。房地产类资产清查内容主要为核实资产的现状、使用状态、产权及其他影响
评估作价的重要事项。

4.补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果,并和企业相关人员充分沟通,进一步完善
资产

资产评估 申报表
”、以做到:表 、实相符及复合客观和实际情况。

5.核实主要资质及产权证明文件
新疆瑞智资产评估事务所 第 5页
上海源晗能源技术有限公司资产评估说朋
评估人员对纳入评估范围的房地产类资产的产权进行核实调查,以确认产杈 i
是否清晰,并对新疆嘉禧源和新疆东悦两家房地产开发公司在此次评估过程中出
售的房地产,是否符合商品房买卖的相关程序进行了必要的核实。

(二 )资产清查核实主要方法
在清查核实工作中,评估人员针对资产的特点及实际情况,采取了不同的清
查核实方法。 °
1、 己开发完成的房地产核实
根据企业提供的评估 申报表,评估人员在产权持有单位有关人员的配合下对
纳入评估范围的房地产进行了勘察,核实方法如下:
对于房地产的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核
对;核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积;
勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况;查 阅房地产开发企业的营业
执照、商品房预售许可证、土地证、房屋建设工程规划许可证、房产测绘报告、
竣工验收资料等,主要核对房屋所有权证中所载

所有权人




建筑面积
”、“






示意图
”,检查是否与评估申报表中所列内容一致,核实该房地产是否能进
行商品房买卖。

2、 未开发完成的房地产核实
根据企业提供的评估申报表,评估人员在产权持有单位有关人员的配合下对
纳入评估范围的房地产进行了勘察,核实方法如下:
对于房地产的座落位置、建筑面积、预计建成年月与企业提供的有关资料进
行核对;核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面
积;查 阅房地产开发企业的营业执照、商品房预售许可证、土地证、房屋建设工
程规划许可证、房产测绘报告等,主要核对房屋所有权证中所载

所有权人
”、“

筑面积
”、“
结构



⒎‘
示意图
”,检查是否与评估申报表中所列内容一致,核实该房
地产是否能进行商品房买卖;查 阅该房地产的项 目建筑设计图纸、装修设计图
纸、完工效果图等,确认交付使用后的状态,并对可能影响房地产交付使用的各
种因素进行必要的关注。

二 、影 响 资产 核 实 的事 项及 处 理 方 法
通过资产清查,评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下:
新疆瑞智资产评估事务所 第 6页
由于本次纳入评估范围的资产存在抵押情况,这对该赉艹
影响,评估人员通过和委托方及房地产开发企业进行交流沟通,并对收集的资料
进行分析,确定该事项对此次评估最终价值的影响程度,通过核实,上述事项对
房地产的价值影响较小,但仍需提醒评估报告使用者对此事项进行关注。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异,未在
本事务所考虑的范围之内。

三 、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则,对评估范围内的资产及负债
的实际状况进行了认真、详细的清查,我们认为上述清查在所有重要的方面反映
了委托评估资产的真实状况,资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允
的评定估算。

(一 )资产状况的清查结论
经清查,实、表相符,不存在错报、漏报的情况。

(二 )资产产权的清查结论
经清查,资产产杈清晰,不存在瑕疵事项。

新疆瑞智资产评估事务所 第7页
上海源晗能源技术有限公司资产评估说明
第四部分 市场法评估技术说明
一、 评估范围
纳入评估范围的资产为委托方拟购置的房地产 (含房地产所 占用的土地价值),
共计四项,具体情况如下:
①乌市水磨沟区会展中街 2800号 御邸世家商住小区 9栋 1层 2101室
房屋坐落 乌鲁木 齐 市水磨 沟 区会展 中街
2800号
预售许可证

乌 房 预 许 字
2016100392
产权面积 196.52平
方 米 分摊面积 镉.28平 方米
总层数 29店萎 所在层数 1层
土地 使 用 权证

乌 国用 ⒛ 15第 0046015号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 已完工,可使用 装修情况 精装修,含家具
四至 北:七 道湾北路西四巷,南 :红光 匕路,西 :小 区道路,东 :七 道湾北路
②乌市水磨沟区会展中街 2800号 御邸世家商住小区 9栋 2层 ⒉⒛1室
房屋坐落 乌鲁木 齐 市水 磨沟 区会展 中街
2800号
预售许可证

乌 房 预 许
2016100392

产杈面积 196.52平
方 米 分摊面积 猸.28平 方米
总层数 29店丢 所在层数 2层
土地 使 用杈 证

鸟·国用 2015第 0046015号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 已完工,可使用 装修情况 精装修,含家具
四至 北:七道湾北路西四巷,南 :红光 L路 ,西 :小 区道路,东 :七 道湾北路
③乌鲁木齐水磨沟区振业街 55号 浩源大厦 1栋 30层 ;
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 预售许可证

乌 房 预 许 字
2018100736
产权面积 1584.36平 方 米 分摊面积 430.57平
方 米
总层数 31 (-5) 所在层数 30店萎
土地使用权证

鸟 国用 2015第 0046014号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 未完工,正在建设期 预计交工时

2019年 末
四至 北l大 成尔雅,南 :振 业街,西 :乌 鲁木齐文化中心,东 :会 展大道
④乌鲁木齐水磨沟区振业街 55号浩源大厦 l栋 31层 ;
房屋坐落 乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 预售许可证

乌 房 预 许 字
2018100736
产权面积 16茌 3。 猸 平 方 米 分摊面积 394.90平 方 米
新疆瑞智资产评估事务所 第 8页
平 说明
二、 资产概况
1.资产分布情况
纳入评估范围内的资产为浩源大厦写字楼 1栋 30层、31层 ,御邸世家商住小
区 9栋 1层 2101室 、栋 2层 2-⒛ 1室 ,分别位于乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55
号、乌鲁木齐市水磨沟区会展中街 2800号 。

2.资产类型介绍
纳入评估范围的资产为待出售商品房,具体情况如下:
(一 )、 新疆嘉禧源房地产开发有限公司开发的待出售商品房

浩源大厦


写字
楼 1栋 30层、31层
⊙ 、评估对象范围
据评估人员现场勘察核实,该房地产项 目还处于建设期。此次纳入评估范围
的资产为

浩源大厦


写字楼 1栋 30层、31层 ,该房地产设计为精装写字楼
(此为交付使用的完全状态)。

② 、评估对象基本状况
评估对象坐落于乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 ,四 至为:北临大成尔
雅,南临振业街,西临乌鲁木齐文化中心,东临会展大道。

此次纳入评估范围的资产位于

浩源大厦


写字楼 1栋 30层 、31层 ,该写
字楼为地上 31层 、地下 5层 ,共计 36层 ,钢筋混凝土结构,预计 ⒛19年末交
工。

③ 、评估对象区位状况
评估对象坐落于乌鲁木齐市水磨沟区振业街 55号 ,地处乌鲁木齐市商业五
级地价区。评估对象周边有新疆医科大学第二附属医院、恒大绿洲小区、天宁花
苑小区、万科中央公园、新疆地矿局地质小区等;该 区域临 33、 105、 502、
上海源晗能源技术有限公司资产评佰说明
总层数 31 (-5) 所在层数 31层
土地使用权证

乌 国用 2015第 0046014号 结构
.钢
筋混凝芏结构
房屋现状 未完工,正在建设期 预计交工时

2019年 末
四至 北:大 成尔雅,南 :振 业街,西 :乌 鲁木齐文化中心,东 :会 展大道
新疆瑞智资产评估事务所 第 9页
上海源晗能源技术有限公司资产评估说明
518、 5” 路等公交线路,交通相对便捷。评估对象房地产所在区域的基础设施条 :
件己达到

七通一平
”:即 通电、通路、通上水、通下水、通讯、通气、通暖和
场地内平整。

④ 、评估对象权属状况
评估对象己取得乌房预许字 ⒛18100736号 《乌鲁木齐商品房预售许可
证》、乌国用 (2015)第 0046014号 《中华人民共和国土地使用权证》及 建字第
650105201601043号 《中华人民共和国建设工程规划许可证》,依据房地合一原
则,本次评估结果包含应分摊土地使用权价值。 -
新疆嘉禧源房地产开发有限公司开发的待出售商品房

浩源大厦


写字楼存
在抵押情况,评估师对该情况进行了必要的核实,并在评估报告中的

其他特别
事项说明


中予以披露。

(二 )、 新疆东悦房地产开发有限公司开发的待出售商品房

御邸世家


商住小
区 9栋 1层 2101室 、9栋 2层 2-201
① 、评估对象范围
此次纳入评估范围的资产位于新疆东悦房地产开发有限公司开发的待出售商
品房

御邸世家


商住小区 9栋 1层 ⒉1Q1室 、9栋 2层 ⒉⒛1室 ,该房地产设计
为高档住宅,带装修、家具。

② 、评估对象基本状况
评估对象坐落于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街 2800号 ,北临七道湾北路西
四巷,南临红光山路,西临小区道路,东临七道湾北路
此次纳入评估范围的资产位于新疆东悦房地产开发有限公司开发的待出售商
品房

御邸世家


商住小区 9栋 1层 ⒉101室 、9栋 2层 ⒉⒛1室 ,据评估人员现
场勘察核实,该房地产项 目己建成并交付使用,该商住小区为 29层 的高层住
宅,钢筋混凝土——板塔结合结构。

③ 、评估对象区位状况
评估对象坐落于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街 28OO号 ,地处乌鲁木齐市住
宅六级地价区。评估对象周边有乌鲁木齐市 53中 学、红光嘉苑小区、中国会展
新疆瑞智资产评估事务所 第 10页
,
九 里 、 金 河 湾 小 区 等 ;该 区 域 临 78、 101、 532路等 公 交 线 路 ,交 通 」 Ⅰ
对象房地产所在区域的基础设施条件己达到

七通一平
”:即 通电、通路、通上
水、通下水、通讯、通气、通暖和场地内平整。

④ 、评估对象权属状况
评估对象己取得乌房预许字 ⒛1610∞” 号 《乌鲁木齐商品房预售许可
证》、乌国用 (⒛ 15)第 OO46015号 《中华人民共和国土地使用权证》及
650101⒛ 16"130118.01⒛ 号 《中华人民共和国建筑工程施工许可证》 ,依据房
地合一原则,本次评估结果包含应分摊土地使用权价值。

本次评估,对于委估资产评估人员以产权持有单位 (房地产开发企业)提供
的相关资料及房屋面积测绘报告确认房地产的合法产权及建筑面积等。

3.土地权利状况
委估宗地土地所有权均属国家所有,根据乌鲁木齐市国土资源局颁发的 《国有
土地使用证》-ˉ 乌国用 (⒛ 15)第 O0佰014号 、证载土地使用者为:新疆嘉禧源
房地产开发有限公司; 《国有土地使用证》¨¨乌国用 (2015)第 OO佰 015号 、证
载土地使用者为:新疆东悦房地产开发有限公司;
4.土地利用状况
乌国用 (⒛ 15)第 00佰014号宗地:位于乌鲁木齐水磨沟区会展大道西侧,土
地用途为:商服用地,土地开发程度为红线内外

七通一平


指通路、通供水、通排
水、通电、通暖、通气、通讯、及红线内

场地平整
”。地上主要建筑为:新疆嘉禧
源房地产开发有限公司开发的待出售商品房

浩源大厦


写字楼。

乌国用 (⒛ 15)第 OO46015号 宗地:位于乌鲁木齐水磨沟区七道湾路西侧,土
地用途为:商业用地、住宅用地,土地开发程度为红线内外
“七通一平


指通路、通
供水、通排水、通电、通暖、通气、通讯、及红线内

场地平整
”。地上主要建筑为:
新疆东悦房地产开发有限公司开发的待出售商品房

御邸世家

商住小区。

5、 价格影响因素分析
(1)。 一般因素
①地理位置
乌鲁木齐是中国大陆现代化高速发展的新兴城市,高度集中的经济地位,政治
新疆瑞智资产评估事务所 第 H页
麓,准噶尔盆地南缘。西部和东部与昌吉回族自治州接壤,南部与巴音郭楞蒙古自
治州相邻,东南部与吐鲁番地区交界,是欧亚大陆中部重要城市。

②土地及城市人口等
乌鲁木齐市下辖七区一县,总面积 14216.3平 方公里,人 口353万 。

③经济区位优势
乌鲁木齐是第二座亚欧大陆桥经济带。中国西部地区重要的经济中心。乌鲁木
齐毗邻中亚各国,自 古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽,对中亚地区具有较强的
辐射作用。

⒛14年实现地区生产总值 (GDP)2510亿 元,按可比价格计算,比上年增长
10,5%。 其中,第一产业实现增加值30亿元,增长 5.6%;第 二产业实现增加值9S5
亿元,增长 12,2%;第三产业实现增加值 1525亿元,增长 9.3%。 三次产业结构比
例 为 1。 ⒉ 38.⒈ 60,7。 全 年 完 成 地 方 财 政 收 入 笱 2,叨 亿 元 ,比 上 年 增 长 13,0%。 全
年实现外贸进出口总额 眨.85亿美元,比上年增长 6.3%,其中:出 口总额 ”.17亿
美 元 ,增 长 12.8%;进 口 总 额 10.68亿 美 元 ,下 降 ⒛ ,6%。

②乌鲁木齐水磨沟区概况
水磨沟区,隶属于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市,位于乌鲁木齐市的东北部,
是乌鲁木齐市四个中心城区之一。坐落于准噶尔盆地南缘,天 山山脉博格达峰西端
北麓,现行区划南以红山路为界与天山区为邻,东南与大阪城区相连,西 以河滩快
速路为界与沙依巴克区、新市区相邻,北和东与米东区相连。

实行

区市共建,以市为主,科技厅归口管理,重大科技业务隶属科技部火炬
中心”

的管理体制,代表乌鲁木齐市委、市政府统一领导和

封闭管理


区内经济
和社会事务,行使市一级人民政府的经济管理权限。

新疆瑞智资产评估事务所 第 12页
艹 0,
面积:辖 区总面积约”7.56平方公里。

交通:国 际机场、铁路、公路三位一体。随着高铁、轻轨等重大交通项目的建
设,交通优势愈加突出。

城区:水磨沟区辖 7个街道、1个乡;水磨沟街道、六道湾街道、苇湖梁街道、
八道湾街道、新民路街道、南湖南路街道、南湖北路街道、七道湾乡,环境优美,
基础设施配套完善。

根据 《乌鲁木齐市城市总体规划 ⒛⒆-20⒛ 年》,乌鲁木齐水磨沟区主要以纺
织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住为建设重点。

6、 市场背景分析
影响房地产价格的一般因素主要指影响城镇房地产总体水平的社会、经济、政
策和自然因素等,内 容包括城市经济发展水平、产业税收政策、人口与城镇发展、
土地利用规划、房地产市场总体情况、同类房地产市场状况等。

乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府,全疆政治、经济、文化中心,也是第二座
亚欧大陆桥中国西部桥头堡和我国向西开放的重要门户。她地处亚欧大陆中心,天
山山脉中段北麓,准噶尔盆地南缘。全市辖 7区 1县 (天山区、沙依巴克区、新市
区、水磨沟区、头电河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县),总面积 1.辊 万平
方公里,建成区面积 261.88平 方公里。

【地理位置】乌鲁木齐市位于亚欧大陆腹地,地处北天山北麓、准噶尔盆地南
缘 ,地 处 东 经 86° 3733"-88° 58⒓ 4",北 纬 辊
°
绣 32"-44° 08⒑ 0"。 面 积 :全 市 面
积按新区划调整后为 14216平方千米,其中建成区面积 365.88平方千米。海拔580
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米~呢0米 。自然坡度 12%o~15%0。 地处天山山系北天山西段与东段的结合部,∶
东、南、西三面环山,地势东南高、西北低,北为准噶尔盆地南缘。海拔 68O-” 0
米,市区平均海拔 800米 。有乌鲁木齐河、头电河、白杨河、柴窝堡湖等水系,乌
鲁木齐河自西南向北斜贯市区。

乌鲁木齐市位于新疆中部,辖 区东以恰克马克塔格至大河沿一线与吐鲁番市
接壤;西 以头电河与昌吉市为界;南 以喀拉塔格一克孜勒伊接南山矿区,突 出部分
折向东南,沿未 日洛克一阿拉沟以东与托克逊县相连。在夏泽格山脊线 3以南与
和硕县毗连;西南与和静县为邻;北部沿博格达山脊与吉木萨尔县、阜康市、米泉
市分界。

【自然资源】储量丰富。乌鲁木齐东有吐哈油田,南有塔里木油田,北有准东
油田,西有克拉玛依油田。地下煤炭储量在百亿吨以上,可采煤层总厚度 80米 ,
素有

油海上的煤城


之称。湖盐、芒硝、石膏、油页岩、铜、锰、铁矿也有很大
储量。拥有耕地 5.4万公顷、牧草场 ω 万公顷、野生草原植物 300余种、可养殖
水面 16⒄ 公顷。热力、风力资源极为丰富,拥有我国西部最大的风力发电厂。

1旅游资源】独具特色。乌鲁木齐地势起伏剧烈,气候差异显著,有险峻的冰
峰峡谷、出露完整的地质刻面、规模宏大的化石产地,是高山探险、滑冰滑雪、沙
海猎奇、科学考察等活动的极好场所。从巍巍天山到古尔班通古特沙漠之间,依次
分布着高山冰雪景观、高山亚高山草甸草原景观、山地森林景观、山地草原景观、
山麓荒漠景观、沙漠景观。干变万化的垂直自然景观为科学考察和旅游观光提供了
丰富的内容。乌鲁木齐市区有著名的红山、鉴湖、阅微草堂等

八景
”,市郊有南
山风景区、天山天池等旅游胜地。

1民族风情】多姿多彩。居住在乌鲁木齐的众多民族,团 结和睦,共建家园,
创造了多姿多彩、富有神奇魅力的民族文化。他们的民族风俗、宗教文化、建筑风
貌、节 日庆典、服饰装束、工艺土产、风味佳肴、娱乐习俗等构成了浓郁多姿的民
族风情,独特的赛马、叼羊、姑娘追、达瓦孜表演、阿肯弹唱等民族文体活动以及
边疆民族的能歌善舞、热情好客,对异国他乡的游客深具魅力。

1人 口、人民生活和社会保障】
据第六次人 口普查和 2016年 公安人 口年报资料测算,年末全市常住人 口
351.%万人。

全年城镇居民人均可支配收入 34190元 ,比上年增长 8.2%。 其中,工资性收
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入 ⒛”2元 ,增长 7.1%;经营净收入 乃∞ 元,增长 4.9%Ⅱ财产净收入 ⒛匆 元 ,
增长 2.9%;转移净收入 胼13元 ,增长 13.8%。 城镇居民人均消费支出 ”915元 ,
增长 12.8%;其中食品烟酒 8089元 ,占消费支出的比重为 ⒛.0%。

【气候条件】
乌鲁木齐属中温带大陆性干旱气候,春秋两季较短,冬夏两季较长,昼夜温差
大。年平均降水量为 194毫米,最暖的七、八月平均气温为25.7°C,最冷的一月平
均 气 温 为
-15.2° C。 极 端 气 温 最 高 锣 .8° C,最 低 叫 1.5° C。

乌鲁木齐深处大陆腹地,属于中温带大陆干旱气候区。气候特点是:温差大,
寒暑变化剧烈;降水少,且随高度垂直递增;冬季寒冷漫长,四季分配不均,冬季
有逆温层出现。每年 6至 10月 是乌鲁木齐旅游的黄金季节,因 为这段时间花木争艳,
瓜果溢香。

【城市经济状况】
2016年全年实现地区生产总值 (GDP)2458.98亿元,按可比价计算,
比上年增长 7.6%。 其中,第一产业增加值 28,37亿元,增长 3.0%;第二产业增加
值 ⒛4。%亿 元,增长 1.7%;第 三产业增加值 1725.67亿元,增长 10.4%。 二、三
产业分别拉动经济增长 0.6和 7,0个百分点;三次产业结构为 1。 ⒈ 28。⒎ 70.2。 按
常住人 口计算,全年人均地区生产总值 69565元 ,增 长 3.6%。

【城市建设、环境保护和安全生产】
全市建成区面积达到 们6平方公里,比上年增加 6.⒄ 平方公里。其中:居住
用地 148.80平 方公里,公共管理与公共服务用地 ⒛.硐 平方公里,工业用地 80.⒛
平方公里,道路与交通设施用地 68.ω 平方公里,公用设施用地 21.90平方公里。

城区绿化覆盖面积 2。%万 公顷,比上年增长 2.1%,建成区园林绿地面积 2.83
万公顷,增 长 2.1%。 建成区绿化覆盖率达 们,9%,比上年提高 0.6个百分点;建成
区绿地率 37.6%,提 高 0.6个百分点。

城 市 供 水 总 量 2.97亿 立 方 米 ,比 上 年 下 降 0,5%,用 水 普 及 率 ∞ %%。 天 然 气
供 气 总 量 30.78亿 立 方 米 ,增 长 11.0%,燃 气 普 及 率 99.85%。 供 热 总 量 6685,“ 万
吉 焦 ,增 长 12.5%,供 热 面 积 15OO3.30万 平 方 米 ,其 中 住 宅 10100.⒛ 万 平 方 米 ,
增 长 15.6%。

道 路 长 度 ⒛ 14.∞ 公 里 ,增 长 3,5%;道 路 面 积 3345.85万 平 方 米 ,增 长 3,8%;
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道路照明灯 13.46万盏,增长 4.3%。 桥梁 179座 ,增加 5座 ;其 中立交桥 ω 座,
增加 2座 。

道路保洁面积 3311万 平方米,增长 9.5%。 生活垃圾清运量 145.∝ 万吨,增
长 4,7%;无害化处理量 138.81万 吨,增长 4.6%;生活垃圾无害化处理率达 95.7%。

营业性客货运输车辆 6。叨 万辆。其中,出 租汽车 1,23万辆;城市公交车辆 0.47
万辆。每万人拥有公共汽车 17.⒛ 标台。建成 BRT6号 线支线,新增和优化公交线
路 30条 ,试点开通定制公交线路 2条 。地铁 1号线 14座车站封顶,贯通区间 17.3
公里,首列电动客车接车进场。

完成加油站、储油库油气回收治理改造 191座 。改造换热站 116座 、老旧供热
管网 190公里。实施既有建筑供热计量及节能改造 506万平方米,新增电采暖面
积 ” 万平方米,完成燃气锅炉烟气余热回收改造 1715蒸 吨。淘汰

黄标车


及老
旧车辆 1.12万辆。深化排污权有偿使用交易试点,减排二氧化硫 37硐 吨、氮氧化
物 7758吨 。全年空气优 良天数达 舛6天 ,优 良率达 臼。2%,环境空气质量持续改

全年共发生各类生产经营性安全事故 “8起 ,死亡 ” 人。亿元 GDP安全生
产事故死亡人数 0.∞ 6人 ,下降⒛.0%;工矿商贸企业就业人员十万人生产安全事
故 死 亡 人 数 2.054人 ,增 长 17,0%;道 路 交 通 万 车 死 亡 人 数 1.996人 ,下 降 24.0%;
煤矿百万吨死亡人数为 0。

【教育和科学技术】
年末共有普通高等学校 25所 ;全年招生 5。 16万人,下 降 1.6%;在校生 17.38
万人,下 降 3.7%;毕业生 3.71万人,下 降 6.3%。

中等职业教育学校 38所 ;全年招生 2,61万人,增长 4,6%;在校生 6.29万 人,
增长 3.4%;毕业生 1.58万人,下 降 8.6%。

普通高中 58所 ;全年招生 2.19万人,下 降 6.3%;在校生 6.68万人,下 降
1.4%;毕 业 生 2.19万 人 ,增 长 0.2%。

初中 95所 ;全年招生 3.38万人,增 长
毕业生 3。辊 万人,增长 0.2%。

小学 132所 ;全年招生 3,98万人,增长
毕 业 生 3。 ⒆ 万 人 ,增 长 1,5%。

1,8%;在 校 生 10。 ⒄ 万 人 ,下 降 l,2%:
l。 9%;在 校 生 ” .14万 人 ,增 长 4.7%;
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特殊教育学校 4所 ;全年招生 60人 ,下降 38,1%;在校生 辊5人 ,下 降 13.4%;
毕业生 122人 ,增长 19.6%。

幼儿园硐0所 ;全年招生 3.30万 人,增长 27.1%:在 园幼儿 8.50万 人,增长
12.8%;毕业幼儿 2。“ 万人,增长 5.2%。

小学学龄儿童净入学率 100%;刂、学毕业升入初中升学率 100%;初 中毕业升
入高中阶段升学率 “.1%。

全年投入市级教育经费 71.%亿元,比上年增长 1.9%。 其中,落实各类城乡
义务教育保障资金 ,4.29亿元,发放普惠性、公益性民办幼儿园奖补资金 3482万
元。新 (改 )建中小学校 21所 、城乡学校少年宫 “ 个。新建公办幼儿园 5所 ,实
现农村适龄儿童免费入园。

全年争取自治区各类科技计划项 目支持 830项 ,支持资金 1.3亿元。年末拥有
各类科研机构 78个 ,各类重点实验室 ” 个,其中,国家级重点实验室 1个 ,自 治
区级重点实验室 仰 个,市级重点实验室 ⒛ 个。批准成立的工程技术研究中心 ⒛
个,其中国家级 3个 ,自 治区级 ” 个,市级 45个 。组织实施 127项 重点产业关
键技术研究和成果转化项 目,新增高新技术企业 45家 、创新型(试点)企业 佴 家,
新建工程技术研究中心 (重点实验室)6家 。

全年受理专利申请 57⒆ 件,比上年增长 14,3%;专利授权总量 2926件 ,其中,
发明483件 ,占专利授权量的比重为 16,5%。 技术市场登记技术合同 “7份 ,合 同
成交金额 3.86亿元,其中,技术交易额 3.” 亿元。

1房地产市场状况及住宅房地产市场状况】
⒛16年全年乌鲁木齐楼市新建商品住宅成交 51” 7套 ,成交面积 557.83万平
方米,成交金额 341.31亿 元。相比 ⒛15年 56361套的住宅成交,⒛ 16年住宅成
交同比微降 9.1%,得益于契税全额补贴政策以及

⒛16年全民购房季


活动的举
办,⒛ 16年购房者抓住购房时机,享受购房红利,乌鲁木齐市楼市销售并未预冷。

乌鲁木齐城市骨架搭建也趋于成熟,数据显示,乌市交通部门除了确保地铁 1
号线 ⒛18年通车、2号线一期工程 ⒛19年通车外,还将陆续启动 3、 4、 5、 6号
线的建设和乌昌轻轨、市区至南山中低速磁悬浮铁路 6个轨道交通项 目。地铁框
架带来城市效率的提升,而高铁经济则有效增强了城市吸附力,双管齐下,不但有
效消除了乌鲁木齐的地域分界,也让板块建设更加血肉丰满。

2016年乌市新建商品住宅均价 6ll8.51元 /平方米,相 比 2015年住宅均价
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5654,27元/平方米每平方米上涨了硐0多元。尽管近两年全国楼市整体下行,乌箐
木齐也处于去库存的状态之中,但在乌市契税财政补贴等各项利好政策的刺激下,
乌鲁木齐楼市整体上仍保持平稳运行,房价也是稳中缓升,保持平稳。

⒛16年乌市二手住宅成交 48366套 ,环 比上涨 33.51%,成 交金额也突破 ⒛0
亿元。相较于新建商品住宅市场,⒛ 16年乌市二手住宅成交量与其不相上下,且
较往年上涨超三成。这与乌市⒛16年实行的二手住宅契税补贴政策有关,政策红
利刺激楼市需求,再加上二手房多配套成熟、日趋完善,成为许多购房者的选择之
一。另外,乌 市二手房网签系统即将上线,正式运营后对二手房成交将有积极影响。

1.第一阶段:考察评估对象特征
评估人员依据委托方提供的相关资产和产权持有人的配合,对资产评估申报
表中的房屋建筑物进行现场勘察,了解房屋建筑物的内外结构、功能性能、装修
标准、数量质量以及地理位置等现状,并做出鉴定报告。对存在的差异进行适当
的调整,做到表实相符。

2.第二阶段:搜集资料
评估人员根据准则收集资料,包括房地产交易资料,各种网络交易平台、报
纸上有关的信J冒、,房地产销售商销售房产的资料,并根据评估申报表,搜集房屋
建筑物所有权证明及有关资料。并保证收集资料的准确性。

3.第三阶段:评估测算阶段
评估人员在现场勘查工作后,根据现场勘查结果以及房地产市场交易的调查
情况,合理选出三个与评估对象状况相似的交易案例,分析评估对象与选取的三
个交易案例在房地产位置、面积、用途、成交时间、环境条件、使用年限、房屋
状况、交易条件等方面的差异,将评估对象与房地产市场交易案例进行因素修
正,从而得出房屋建筑物的评估值。

4.第 四阶段:房地产评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则等资产评估相关规定等,编制

房地产评估技术说明
”。

四、 评估依据
(一 )经济行为依据
1、 上海源晗能源技术有限公司与新疆瑞智资产评估事务所签订的 《资产评估
三、 评估过程
新疆瑞智资产评估事务所 第 18页
委托合同》。

(二 )法律法规依据
1.《 中华人民共和国资产评估法》 (⒛ 16年 12月 1日 起施行)。

2.中华人民共和国主席令第 72号《中华人民共和国城市房地产管理法》(⒛ 07
年8月 30日 );
3.建设部 《中华人民共和国国家标准房地产评估规范》(GB/T5⑿ 91△ 999);
茌。其他与资产评估相关的法律、法规等。

(三 )准则依据
1.《 资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[2017]31号 ,⒛ 17年 10月
1日 起实施);
2.《 资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2017]32号 ,⒛ 17年 10月
1日 起实施);
3.《资产评估执业准则一资产评估委托合同》 (中评协[2017]33号 ,⒛ 17年
10月 1日 起实施);
4.《 资产评估执业准则一资产评估档案》(中评协[2017]m号 ,⒛ 17年 10月
1日 起实施);
5.《资产评估执业准则一不动产》 (中评协[2017]38号 ,⒛ 17年 10月 1日
起实施);
6.中 国资产评估协会 《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知 (中
评协[2011]230号 ,⒛ 11年 12月 30日 );
(四 )产权依据
1.乌房预许字 ⒛18100736号 《乌鲁木齐商品房预售许可证》;
2.乌房预许字 ⒛161003∞ 号 《乌鲁木齐商品房预售许可证》;
3.乌 国用 (⒛ 15)第 00娟 014号 《中华人民共和国土地使用权证》;
4.乌 国用 (⒛ 15)第 OO娟 015号 《中华人民共和国土地使用权证》;
5.建字第 650105⒛ 1601⒁3号 《中华人民共和国建设工程规划许可证》;
6.650101⒛ 1607130118.0129号 《中 华 人 民共 和 国 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》 ;
7.委托方提供的其他有关委估资产的产权证明文件。

新疆瑞智资产评估事务所 第 19页
(五 )取价依据
¨¨叩
1.网站、期刊等公开渠道所取得的价格信息;
2.评估人员现场勘查、核实资料及同类资产市场交易案例调查资料;
3,资产评估常用数据与参与手册;
4.评估师确认为必要的其他资料。

(六 )其他依据
1.委托方提供的 《资产评估申报明细表》;
2.委托方提供的其他有关资料。

五、 评估方法
主要采用市场比较法进行评估。

1.市场比较法
评估对象房地产价格〓可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系
数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(1)可 比实例的选取
评估人员对委估房地产的特点和实际情况进行详细分析,并研究委托方及产
权持有方提供的资料,通过实地勘查、分析委估房地产的特点和对周边区域的调
查,根据评估对象的特点和实际情况,经过比较分析,选取A、 B、 C三个交易
案例为可比实例,并 以选取的三个交易案例建立价格可比基础;
(2)编制比较因素条件说明表
根据待估对象和比较案例的特殊性以及房地产的一般条件要求,评估选择
比较因素主要有:
a交易日期:通过分析可比实例的成交日期至价值时点期间房地产价格的波
动,进行交易日期修正;
b交易情况:对存在的特殊交易情况进行分析,确定其对房地产价格的影响
程度,进行交易情况修正;
G区域因素:根据影响房地产价格的主要区位状况因素以及本次待估对象的
特点,选取比较因素。影响待估对象价格的区域因素主要有:
1)商业繁华程度:指 区域的商业繁华度,如是否是区域的商服中心,人
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流、车流量多大等,分为不繁华、一股、较繁华、繁骅 四个等级,以评估对象为
1OO,每增加一个等级,相 应往上修正 2%。

2)距 商服中心距离:指 评估对象到区域商服中心的距离远近 。以评估对象为
9 1OO,每 增加或减少 1000米 ,相应往下或往上修正 2%。

3)道路等级:指 评估对象临街的道路是城市主干道、次干道、支路、街巷,
以评估对象为 100,每变动一个等级,相 应修正 2%。

4)交通便捷程度:主要指城市公共交通的通达程度,如评估对象附近通过几
条公共汽车、距公交车站的距离远近等,分为不便捷、一般、较便捷、便捷四个
∶ 等级,以评估对象为 100,每 增加一个等级,相应往上修正 2%。

5)城 市基础设施完各程度:指评估对象所在区域是否具备一定的城市基础
设施,如 供排水保证率、供 电、汽保证率等,分为保证率 95%以 上、95J0%、
90-85%、 85-80%、 80%以 下五个等级,以评估对象为 100,每 变动一个等级,相
‘ 应修正 2%。

Ⅱ 6)社 会公共服务设施完备程度:指评估对象周边是否具备一定的基本生活
服务设施,如菜市场、商店、银行、邮局、酒店、学校、医疗设施等,分为不完
备、一般、较完备、完备 四个等级,以评估对象为 100,每增加一个等级,相 应
∶ 往上修正 3%。

j 7)绿
化景观:指评估对象附近 以及小区的自然环境、绿化环境、人文环境
等,分为差、较差、一般、较好、好五个等级,以评估对象为 100,每 增加一个
等级,相 应往上修正 2%。

8)环境质量:指评估对象附近 以及小区的环境质量优劣状况、水环境质
‘ 量、噪声程度、空气质量等,分为无污染、略有污染、有污染、污染较重、严重
污染五个等级,以评估对象为 100,每变动一个等级,相 应修正 2%。

9)城 市规划限制:指评估对象所在区域是否存在城市规划限制,分为有限
制、一般限制、无限制三个等级,以评估对象为 100,每变动一个等级,相应修
i 正 3%。

∴ d个 别因素:根据影响房地产价格的主要实物状况因素 以及本次待估对象的
特点,选取比较因素。影响待估对象价格的个别因素主要有:
1)结 构因素:可分为钢结构、钢混、砖混、砖木等,以评估对象为 100,每
新疆瑞智资产评估事务所 第21页
{打:I∷∷Ⅱ∵ ∶ ∷i∶
相差一个等级修正 5%。 ∶
⑷用途因素:用 途相同,无需调整。

3)楼层因素:高层住宅以中间层为基准,计算调整系数,对每上下差一楼层
进行调整。

⑶建筑年限:每相差一成新,进行系数调整,一股为±2%。

5)朝 向因素:南北朝向为基准,东西朝向调整系数-1%,北朝向2%。

o建筑面积:评估对象和可比实例的规模范围控制在 0.5乇 倍之间,一般无
需调整,但涉及税收临界点时,适当调整范围为±2%。

D地段等级:地段等级相同,无需调整。

⑴平面布局:分为好、较好、一般、较差、差,每级距调整系数为±2%。

”装修情况:分为好、较好、一般、较差、差,每级距调整系数为±10%。

1⑴物业管理;物业管理是影响评估对象价值的主要因素:分为好、较好、一
股、较差、差,每级距调整系数为±2%
11)设备设施:包括电梯、空调、排风、采暖等,每相差一项,调整系数为±
5o/o
1⑷ 临街状况 :指 评估对象是否临街 ,几面临街 ,分为不临街 、一面临街、两
面临街、三面临街 、四面临街五个等级,以评估对象为 100,每 相差一个等级修
正 2%。

(3)编 制 比较因素条件指数表
根据 比较 因素条件说 明表 中各个 因素的比较,求取 出交易情况修正值、交
易 日期修正值 、区域 因素修正值、个别因素修正值 。

(4)编 制价格测算表并求 出比准价
通过 比较 因素条件指数表 ,计 算出交易情况修正系数 、交易 日期修正系
数、区域因素修正系数及个别因素修正系数,利 用市场 比较法计算公式:
评估对象房地产价格=可 比实例价格 ×交易情况修正系数 ×交易 日期修正系
数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
分别计算 出选取的三个可 比案例的比准价格 。

(5)确 定测算结杲
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根据上述测算过程,求取三个比较案例测算的比准价格,再采用简单算 ~
术平均法将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果。

六 、 评估结果及分析
1.评估结果
截止评估基准日,上海源晗能源技术有限公司委托评估的房地产评评估值为
犯13。⒛ 万元 (大写人名币伍仟贰佰壹拾叁万贰仟元整)。 具体见评估明细表。

(~)典 型案例
案例一:住宅 (房屋评估明细表第 3项 )
1.概况:
2.市场比较法计算:
(1)可 比实例的选取
评估人员对委估御邸世家商住小区 9栋 1层 2101室 的特点和实际情况进行
详细分析,并研究委托方及产权持有方提供的资料,通过实地勘查、分析委估房地
序 号 建筑物名称
物理状况
计量
单位
建筑
面积/容积 评估价值
评估单价
(元/m勹
结构 总层数
所在层

l 浩源大厦 A座 30层 钢 混 (-5) m2 1,58436 22j656,34800 14,30000
2 浩源大厦 A座 31层 钢混 (-5) m2 1,64346 23,501J47800 14,30000
3 卸邸世家商住小 区 9#楼 一层 2101 钢混 29 l m2 19652 2,987,104,00 15,20000
4 御邸世家商住小 区 9#楼 二层 2⒛ 1 钢 混 29
0∠
m2 19652 2,987,10400 15,20000
ˉ 计 52,132,03400
乌市水磨沟区会展中街 2800号 御邸世家商住小区 9栋 1层 ⒉101室
房屋坐落 乌鲁木 齐 市水 磨沟 区会展 中街
2800号
预售许可证

乌 房 预 许 字
2016100392
产权面积 1gG。 52平
方 米 分摊面积 46,28平
方 米
总层数 29层 所在层数 1层
土地使用权证

乌 国用 2015第 0046015号 结构 钢筋混凝土结构
房屋现状 已完工,可 使用 装修情况 精装修,含家具
四至 北:七 道湾北路西四巷,南 :红光 匕路 ,西 :小 区道路,东 :七 道湾北路
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l ;丿∵ l∶ · 产的特点和对周边区域的调查,根据评估对象的特点和实 清况j经过比较分析,
I 选取 A、 B、 C三个交易案例为可比实例,情况如下:
实例 A:位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街 2800号 ,板塔结合,建筑面积
1%,52平方米,高档装修,高层,交 易日期 ⒛17年 7月 ,交 易价格为 16,146.00元
9 /平 方米。

实例 B:位于乌鲁木齐市水磨沟区会展中街 2800号 ,板塔结合,建筑面积
19652平 方 米 ,高 档 装 修 ,中 层 ,交 易 日 期 ⒛ 17年 10月 ,交 易 价 格 为 14,500OO
元/平方米。

i 实例 C:位于乌鲁木齐市水磨沟区红光山路 888号 ,板楼结构,建筑面积 181
平方米,高档装修,低层,交易日期 ⒛18年 12月 ,交易价格为 15,800.00元 /平方
米。

(2)编制比较因素条件说明表
根据待估对象和 比较案例的特殊性以及房地产的一般条件要求,评估选择
比较因素主要有: a交易日期、 b交易情况、c区 域因素、d个别因素
。 比较因素条件说明表
(3)编 制比较因素条件指数表
项 目 待估对象 案例 A 案例 B 案例 C
房产名称 浩源 ·御邸世家 浩源 ·御邸世家 浩源 ·御邸世家 绿城 ·百合公寓
地理位置 会展 中街 会展 中街 会展 中街 红光 山路
房产用途 住宅 住宅 住 宅 住宅
建筑面积 196.52 196.52 196.52
°°
交易时间 2018,12 2017.7 2017.10 2018.12
交易条件 正常 正常 正常 正常
交易价格 / 16146 14500 15800
区 域 因 素
商业繁华程度 繁华 繁华 繁华 繁华
距市中心距离 / / / -1000
道路等级 城市次干道 城市次干道 城市次干道 城市次干道
新疆瑞智资产评估事务所 第 Ⅲ 页
上海 宫瘾技术有限公司资产评估说 明
根据比较因素条件说明表中各个因素的比较,求取出交易情况修正值、交
易日期修正值、区域因素修正值、个别因素修正值。

区域因素修正事项表
比较因素条件指数表
交通便捷度 便捷 便捷 ` 便捷

便捷
城市基础设施
完备程度
95%以上 95%以 上 95%以上 95%以 上
社会公共服务
设施完备程度 完备 完备 完备 完备
绿化 、景观 34o/o 34% 34o/o 45.00%
环境质量 无污染 无污染 无污染 无污染
城市规划限制 贡:限 串刂 无:限 芾刂 无:限 芾刂 无:限 芾刂
个 别 因 素
临街状况 四面 四面 四面 四面
建筑结构 板塔结合 板塔结合 板塔结合 板楼
平面布局 合 理 合 理 合理 合理
建筑面积 一般 一般 一股 一般
设各设施 完各 完备 完备 完各
装修情况 高档装修 高档装修 高档装修 高档装修
昕处楼层
一二层 高层 高层 低 层
朝 向 高冒北 高霰北 屑冒北 高哥北
新旧程度 18年 18年 18年 15年
物业管理 2历ymγ月 2元 /mγ月 2历ymγ月 2.80元 /m2月
宀斤 口万
区域 因素 待估对象 案例 A 案例 B 案例 C
l 商业繁华程度 100 100 100 100
0乙
距市 中心距离 100 100 100
0∠
∩υ
3 道路等级 100 100 100 100
4 交通便捷度 100 100 100 100
5
城市基础设施
完各程度
100 100 100 100
新疆瑞智资产评估事务所 第25页
6
社会公共服务
设施完各程度
100 100 100 100
7 绿化、景观 100 100 100 100
8 环境质量 100 100 100 100
9 城市规划限制 100 100 100 100
10 其他 100 100 100 100
合计 100 100 100 100.2
相对分值 100 100.00 100.00 100.20
调整系数 100/100 100/100 100/100 100/100
个别因素修正事项表
比较因素条件指数表
(4)编制价格测算表并求出比准价格
通过比较因素条件指数表,计算出交易情况修正系数、交易日期修正系
数、区域因素修正系数及个别因素修正系数,利 用市场比较法计算公式:
评估对象房地产价格=可 比实例价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系
数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数
新疆瑞智资产评估事务所
ˉˉ ︱ ﹂
序 号
个别因素 待估对象 案例 A 案例 B 案例 C
l 临街状况 100 100 100 100
0∠
建筑结构 100 100 100 95
3 平面布局 100 100 100 100
4 建筑面积 100 100 100 100
5 设各设施 100 100 100 100
6 装修情况 100 100 100 100
7 昕处楼层 100 110 110 90
8 朝 向 100 100 100 100
9 折旧程度 100 100 100 96
10 物业管理 100 100 100 100
合计 100 101 101 98.1
相对分值 100 101,00 101.00 98.10
调整系数 100/100 100/101 100/101 100/98
第 26页
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‘ ˇ
踉公司资产评估说钼誉
分别计算出选取的三个可比案例的比准价格。

(5)确定测算结果
根据上述测算过程,求取三个比较案例测算的比准价格,再采用简单算
术平均法将上述三个 比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果。

评估对象房地产单价=(实例 A比准价格+实例 B比准价格+实例 C比准价格)/3
= (15600+1茌 000+16000) /3
=15,200.00元 /平 米
评估对象房地产价值=评估对象房地产单价×面积
〓15200× 196.52
=2,987,10壬 .00元
因素条件说明表
序号 各项因素 待估对象 案例 A 案例 B 案例 C
1 物业名称 浩源 ·御邸世家 浩源 ·御邸世家 浩源 ·御邸世家 绿城 ·百合公寓
0乙
交易价格 16146 14500 15800
3 交易情况修正 100/ 100 100/ 100 100/ 100
4 交易 日期修正 1O0/ 102 100/ 102 100/ 100
5 区域因素修正 100/ 100.00 100/ 100.00 100/ 100.20
6 个别因素修正 100/ 101.00 100/ 101.00 100/ 98.10
7 比准价格 15,672,68 14,074.94 16,073.87
新疆瑞智资产评估事务所 第27页

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